AKTİFTE KAYITLI GAYRİMENKULÜN ELDEN ÇIKARILMASINDAKURUMLAR VERGİSİ İSTİSNASI VE YENİLEME FONU

Kapsam	KVK 5/1-e, geçici 16, VUK 328, fon hesapları, örnekler ve muhasebe kayıtları
Hazırlanma tarihi	07.04.2026
Esas alınan mevzuat	5520 sayılı KVK, 213 sayılı VUK, 1 Seri No.lu KVK Genel Tebliği ve GİB rehberleri
Not	Rapor teknik görüş niteliğindedir; somut olay bazında taşınmazın niteliği ve iktisap tarihi ayrıca test edilmelidir.

1. Yönetici özeti

Kanaat: 2026 itibarıyla aynı satış kazancının aynı kısmına hem KVK 5/1-e taşınmaz satış kazancı istisnası hem de VUK 328 yenileme fonu uygulanması isabetli değildir. En güvenli yaklaşım, istisna edilen kısmın ayrı bir özel fon hesabında izlenmesi; satılan kıymet amortismana tabi ise ve VUK 328 şartları mevcutsa, yalnızca istisna dışında kalan vergilenebilir kısmın yenileme fonu olarak değerlendirilmesidir.

• Taşınmaz satış kazancı istisnası 7456 sayılı Kanun sonrasında genel olarak kaldırılmış; ancak 15.07.2023 tarihinden önce aktifte bulunan taşınmazlar için geçiş rejimi korunmuştur ve istisna oranı %25 olarak uygulanmaktadır.

• İstisna edilen tutar, satışın yapıldığı dönemde pasifte özel fon hesabına alınmalı ve beş yıllık süre boyunca işletmede tutulmalıdır.

• Yenileme fonu yalnız amortismana tabi iktisadi kıymetlerin satışında ve VUK 328 şartları oluştuğunda mümkündür. Arsa-arazi satışlarında yenileme fonu uygulanmaz.

• Muhasebede KVK özel fonu ile VUK 328 yenileme fonunun aynı 549 hesabın farklı alt kırılımlarında ayrıştırılarak takip edilmesi gerekir.

2. Mevzuat çerçevesi

Düzenleme	Ana içerik	Uygulamadaki anlamı
KVK 5/1-e	Kurumların belirli kıymet satış kazançlarına ilişkin istisna hükmü.	Taşınmazlarda genel rejim kaldırılmış; geçiş rejimi dışında yeni iktisaplar için kurumlar vergisi istisnası yoktur.
KVK Geçici 16	15.07.2023 öncesi aktifte bulunan taşınmazlarda geçiş rejimi.	Şartlar sağlanırsa taşınmaz satış kazancının %25'i kurumlar vergisinden istisnadır.
1 Seri No.lu KVK Genel Tebliği	İstisnanın şartları, fon hesabı ve tahsil süresi açıklanır.	İstisna edilen kısmın özel fona alınması ve iki tam yıl/tahsil şartlarının takibi gerekir.
VUK 328	Amortismana tabi iktisadi kıymet satış karının yenileme fonunda izlenmesi.	Yeni kıymetin amortismanlarına mahsup edilmek üzere vergilendirme ertelenir; yeni bir istisna yaratılmaz.

Güncel mevzuat sonucu: 7456 sayılı Kanun sonrasında taşınmaz satış kazancı istisnası 15.07.2023 tarihinden sonra aktife giren taşınmazlar bakımından kaldırılmıştır. Dolayısıyla 2026 yılında ilk kontrol, taşınmazın 15.07.2023 tarihinden önce aktifte bulunup bulunmadığıdır.

2.1. KVK yönünden temel şartlar

• Taşınmazın 15.07.2023 tarihinden önce kurum aktifinde bulunması gerekir.

• Satış tarihinde en az iki tam yıl aktif kayıt şartı aranır.

• Satış bedelinin satış yılını izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi gerekir.

• İstisna edilen kazanç tutarı, satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel fon hesabında tutulmalıdır.

• Taşınmaz ticareti ve kiralamasıyla uğraşan kurumlarda, ticari emtia niteliğindeki kıymetler için istisna uygulanmaz.

2.2. VUK 328 yönünden temel şartlar

• Satılan iktisadi kıymet amortismana tabi olmalıdır. Bu nedenle arsa ve araziler kapsam dışındadır.

• Satıştan doğan bir kar bulunmalıdır.

• Yenilemenin işletme için zorunlu olması veya işletmeyi idare edenlerce bu yönde karar alınmış olması gerekir.

• Fon, yeni alınan kıymetin amortismanlarına mahsup edilir; üç yıllık süre içinde kullanılmayan bakiye vergi matrahına intikal eder.

3. Birlikte uygulama analizi

Teknik değerlendirme: Kanunda açık bir "birlikte uygulanamaz" cümlesi yer almamakla birlikte, aynı kazancın aynı kısmına iki ayrı vergi avantajı uygulanması mevzuat sistematiğine uygun değildir. KVK 5/1-e istisnası kazancın bir kısmını matrah dışı bırakırken, VUK 328 vergilenebilir karın yeni amortismanlara mahsup edilmek üzere ertelenmesini düzenler.

Soru	Değerlendirme
Aynı satış kazancının aynı kısmı hem istisnaya hem yenileme fonuna alınabilir mi?	İhtiyatlı ve savunulabilir görüşe göre hayır. Aynı kazanç unsurunun aynı kısmında mükerrer vergi avantajı doğar.
İstisna dışında kalan kısım için VUK 328 uygulanabilir mi?	Evet, satılan kıymet amortismana tabi ise ve VUK 328 şartları mevcutsa, vergilenebilir kısmın yenileme fonu olarak izlenmesi mümkündür.
Arsa satışında yenileme fonu olur mu?	Hayır. Arsa amortismana tabi olmadığından VUK 328 uygulanmaz.
Bina satışında her iki mekanizma farklı bölümlerde çalışabilir mi?	Evet. Örneğin %25 istisna özel fon hesabına, kalan vergilenebilir kısım ise yenileme fonuna alınabilir.

4. Özel fon ve yenileme fonu arasındaki fark

Kriter	KVK özel fonu	VUK 328 yenileme fonu
Hukuki kaynak	5520 sayılı KVK 5/1-e ve geçici 16	213 sayılı VUK 328
Fonun amacı	İstisna edilen kazancın korunması	Satış karının yeni amortismanlara mahsup edilmesi
Yeni kıymet alma zorunluluğu	Yok	Var / yenileme iradesi veya zorunluluğu aranır
Bekleme süresi	5 yıl	Azami 3 yıl içinde kullanılır
Muhasebe yaklaşımı	549.01 gibi ayrı alt hesapta izlenmeli	549.02 gibi ayrı alt hesapta izlenmeli
Denetim riski	Fonun çekilmesi istisnayı bozabilir	Süre sonunda kullanılmayan bakiye matraha eklenebilir

5. Sayısal örnek

• Taşınmaz: Bina

• Aktife giriş tarihi: 01.06.2022

• Satış tarihi: 10.03.2026

• Maliyet bedeli: 20.000.000 TL

• Birikmiş amortisman: 6.000.000 TL

• Net defter değeri: 14.000.000 TL

• Satış bedeli: 30.000.000 TL

• Satış kazancı: 16.000.000 TL

Hesap adımı	Tutar (TL)	Açıklama
Toplam satış kazancı	16.000.000	30.000.000 - 14.000.000
KVK istisnası (%25)	4.000.000	Geçici rejim kapsamında özel fona alınacak kısım
Vergilenebilir bakiye	12.000.000	Normalde kurumlar vergisine tabi kısım
VUK 328 kapsamına alınabilecek kısım	12.000.000	Yalnız bina amortismana tabi olduğundan ve şartlar varsa

Örnek sonucu: Bu örnekte 4.000.000 TL KVK özel fonu olarak izlenir. Kalan 12.000.000 TL için VUK 328 şartları mevcutsa yenileme fonu ayrılabilir. Aynı 4.000.000 TL ayrıca yenileme fonuna alınmamalıdır.

6. Ayrıntılı muhasebe kayıtları

6.1. Satış kaydı - net kar yaklaşımı

102 BANKALAR                               30.000.000   

252 BİNALAR                                            20.000.000   

257 BİRİKMİŞ AMORTİSMANLAR                              6.000.000   

679 DİĞER OLAĞANDIŞI GELİR VE KÂRLAR                   16.000.000

6.2. İstisna edilen tutarın özel fona alınması

İstisnaya konu tutar: 4.000.000 TL

679 DİĞER OLAĞANDIŞI GELİR VE KÂRLAR         4.000.000   

549.01 TAŞINMAZ SATIŞ KAZANCI İSTİSNA FONU             4.000.000

6.3. Vergilenebilir kısmın yenileme fonuna alınması

VUK 328 şartları mevcutsa yenileme fonuna alınabilecek tutar: 12.000.000 TL

679 DİĞER OLAĞANDIŞI GELİR VE KÂRLAR        12.000.000   

549.02 YENİLEME FONU                                  12.000.000

6.4. Yeni binanın satın alınması

252 BİNALAR                                24.000.000   

102 BANKALAR                                           24.000.000

6.5. Sonraki yıllarda amortisman ve fondan mahsup

Varsayım: yıllık amortisman 1.200.000 TL

770 / 730 / 760 GİDER HESAPLARI             1.200.000   

257 BİRİKMİŞ AMORTİSMANLAR                              1.200.000

549.02 YENİLEME FONU                        1.200.000   

679 DİĞER OLAĞANDIŞI GELİR VE KÂRLAR                    1.200.000

6.6. Satılan kıymetin arsa olması halinde

Önemli ayrım: Satış konusu kıymet arsa veya arazi ise amortismana tabi olmadığından VUK 328 uygulanmaz. Bu halde koşulları varsa yalnız KVK geçiş rejimindeki taşınmaz satış kazancı istisnası değerlendirilir.

7. Beyanname ve kontrol noktaları

Kontrol başlığı	Yapılacak test / belge
İktisap tarihi	Taşınmazın 15.07.2023 öncesi aktifte olup olmadığı sabit kıymet kartı ve muhasebe fişleriyle doğrulanmalı.
İki tam yıl şartı	Aktife giriş tarihi ile satış tarihi karşılaştırılmalı.
Tahsil şartı	Satış bedelinin ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsili banka kayıtlarıyla izlenmeli.
Fon hesabı	549.01 ve 549.02 alt hesapları ayrı açılmalı; mahsup ve çözülmeler belgelenmeli.
Yenileme kararı	Yönetim organı kararı, yatırım planı, satın alma süreci ve yeni kıymetin kullanım amacı dosyalanmalı.
Arsa-bina ayrımı	Tapu, sabit kıymet kartı ve amortisman kayıtları üzerinden kıymetin amortismana tabi olup olmadığı netleştirilmeli.

8. Sonuç

Nihai görüş: Aynı gayrimenkul satış kazancının aynı kısmına hem satış kazancı istisnası hem yenileme fonu uygulanması uygun değildir. Buna karşılık satılan kıymet bina gibi amortismana tabi ise, istisna kapsamı dışında kalan vergilenebilir kısım için VUK 328 mekanizması ayrıca işletilebilir. Bu nedenle uygulamada iki fonun alt hesap bazında ayrıştırılması ve her birinin kendi mevzuat şartları çerçevesinde izlenmesi gerekir.

9. Kaynaklar

Gelir İdaresi Başkanlığı, 1 Seri No.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliği (güncel metin, 24.09.2025 güncellemesi).

Gelir İdaresi Başkanlığı, Kurumlar Vergisi Rehberi 2025/2026 açıklamaları - taşınmaz satış kazancı istisnası geçiş rejimi.

213 sayılı Vergi Usul Kanunu madde 328 ve Gelir İdaresi Başkanlığı özelgeleri - yenileme fonu uygulaması.

7456 sayılı Kanun ve 15.07.2023 tarihli değişiklikler (TBMM kanun metni ve GİB ikincil açıklamaları).